Loi ALUR

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Localtis Info Publié le mardi 17 septembre 2013
Il y a eu de vifs débats, mais finalement ce sont les dispositifs les plus sujets à controverses (et les plus médiatisés) qui ont le moins été retouchés, dans le projet de loi Alur voté ce jour, en première lecture à l'Assemblée Nationale. Encadrement des loyers et Garantie universelle des loyers sont ressortis quasi intacts par rapport au texte adopté en commission cet été. Ce qui n'est pas le cas des ventes à la découpe, des marchands de sommeil ou encore des copropriétés dégradés.
L'Assemblée nationale a adopté ce 17 septembre en première lecture, par 312 voix contre 197, le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Socialistes, écologistes et radicaux de gauche ont approuvé ce texte, combattu par l'UMP et sur lequel l'UDI et le Front de gauche se sont abstenus. A noter pour le volet logement (voir le volet urbanisme dans notre article ci-contre du jour), parmi les changements les plus significatifs : l'introduction du "droit de post-emption" lors de vente à la découpe, la modulation des dates de début et de fin de la trêve hivernale en fonction des conditions climatiques locales, le durcissement des dispositifs de lutte contre les copropriétés dégradées, et contre les marchands de sommeil avec notamment la création de "l'autorisation préalable de mise en location", soufflée par le député Mathieu Hanotin...
Encadrement des loyers et observatoires des loyers – Après de longs et vifs débats, l'article 3 du projet de loi sur le dispositif d'encadrement des loyers n'a finalement que très peu été modifié. Plus tard dans la discussion, un amendement du PS Christophe Borgel (Haute-Garonne), à l'article 4, a été adopté, rendant automatique la majoration du loyer de référence pour les résidences étudiantes et les résidences destinées aux seniors compte tenu des services fournis, notamment l'accueil et le ménage.
Vente à la découpe – Un "droit de post-emption" serait créé, obligeant les investisseurs institutionnels à informer les collectivités des ventes à la découpe, au moment où le locataire refuse la proposition de vente. "Je sais que ce mot est un néologisme ou un barbarisme, mais il s'agit de permettre à une collectivité – Paris ou n'importe quelle autre ville – de se porter acquéreur bien après la déclaration d'intention d'aliéner, après que les locataires occupants qui voulaient se porter acquéreurs ont pu le faire, et d'obliger le vendeur à signaler les lots restant en vente, de sorte que les collectivités puissent se porter acquéreurs", a développé en séance la députée parisienne (PS) Sandrine Mazetier (article 2).
Garantie universelle des loyers – Comme pour l'encadrement des loyers, l'article 8 sur la garantie universelle des loyers (GUL) a suscité de très vifs débats - dans l'hémicycle comme chez les professionnels de l'immobilier - et le texte ressort inchangé de son passage à l'assemblée ! Aucun des 30 amendements déposés, y compris par la majorité, n'a en effet été adopté.
Prévention des expulsions - Tel n'est pas le cas de la prévention des expulsions, qui a donné lieu à l'adoption de plusieurs amendements significatifs. Un nouvel article (après l'article 9 du projet de loi) officialise ainsi la possibilité d'étendre, par arrêté préfectoral, la trêve hivernale du 15 octobre au 31 mars, "lorsque les conditions climatiques locales prévisibles le justifient" (contre du 1er novembre au 15 mars aujourd'hui). "Cette disposition sera possible sans qu'une décision ministérielle soit nécessaire, ce qui permettra d'être plus réactif, en anticipant ou en retardant la trêve hivernale", a souligné Cécile Duflot en séance.Un autre arrêté englobe les bailleurs non professionnels dans le dispositif de prévention des expulsions et prévoit un signalement obligatoire à la Ccapex (commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) au-delà d'un certain montant de dette (article 10). Un autre porte de un à trois ans, le "délai de grâce" pour la mise en œuvre d'une décision d'expulsion, dès lors que l'occupant a engagé un recours Dalo. De même, les délais de paiement d'une dette locative sont portés de deux à trois ans et le juge pourra soulever d'office certains moyens en cas, par exemple, de manquement de bailleur à l'obligation de décence du logement. Enfin, un amendement prévoit qu'un membre de la Ccapex sera présent en commission de surendettement (article 10).
Hébergement et accompagnement vers le logement - Nettement plus consensuel que la GUL, ce volet de la loi Alur n'a pas donné lieu à de vifs débats, ni à des amendements significatifs. On retiendra néanmoins quelques précisions sur le contenu du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées - dont la désignation obligatoire, pour chacune des mesures prévues par le plan, de la collectivité responsable -, ainsi qu'un amendement prévoyant la remise au Parlement, avant le 31 décembre 2014, d'un rapport "présentant les conditions et modalités de mise en œuvre d'un statut unique pour les établissements et services de la veille sociale, de l'hébergement et de l'accompagnement" (article 12 bis). Autre point à souligner : en supprimant la mention de l'Ile-de-France, un amendement à l'article 14 étend, de fait, à toutes les régions la possibilité de mettre en place une coordination régionale des plans départementaux. Un autre amendement (article 16 bis) donne au président du conseil général la possibilité de prononcer une remise gracieuse de la participation de la personne hébergée, dans le cas particulier de l'hébergement de publics relevant de l'aide sociale à l'enfance (mères avec enfants, par exemple).
Droit au logement opposable – Le chapitre consacré à l'amélioration du Dalo s'est également tiré sans encombre du passage à l'Assemblée. Deux amendements de François Pupponi  ont toutefois été adoptés sans l'aval du gouvernement (article 18). Le premier, qui visait à reloger prioritairement les bénéficiaires du Dalo dans les logements réservés par les communes en carence ("je pense pour ma part que, dans une commune carencée, le préfet doit pouvoir préempter 50% des logements qui relèvent du contingent communal pour les attribuer au titre du Dalo", a évoqué, à titre d'exemple, le député du Val-d'Oise), avait également reçu de la commission des affaires économiques un avis défavorable.Pour le second amendement, qui visait à ce que le préfet "tienne compte" de l'existence de zones urbaines sensibles (ZUS) dans la définition du périmètre de relogement des personnes reconnues prioritaires au titre du Dalo, la commission y était favorable, convaincue par "l'idée d'une maille fine adaptée aux réalités locales et (celle) d'assurer le relogement de publics précaires en dehors de certains secteurs marqués par une forte ségrégation". La commission était également convaincue par le témoignage du député-maire de Sarcelles rapportant que "lors d'une opération de renouvellement urbain, des appartements neufs avaient été attribués à des populations prioritaires au titre du Dalo mais originaires d'autres départements alors que les habitants du quartier, qui avaient vu leurs immeubles détruits, n'étaient pas prioritaires pour l'attribution de ces logements. C'est insupportable pour les populations !". C'est peut-être insupportable pour les populations, mais "sur un plan philosophique, le gouvernement ne peut y être favorable : on ne peut contraindre l'État à reloger le plus grand nombre possible de familles – une obligation qui semble d'ailleurs assez naturelle – et, dans le même temps, lui demander d'accepter d'exclure a priori une partie du parc locatif du périmètre retenu pour le relogement de ces publics", a répondu Cécile Duflot. En vain, les deux amendements sont passés.Signalons également l'adoption d'un amendement permettant désormais à un représentant du service intégré d'accueil et d'orientation (Siao) d'assister aux réunions de la commission Dalo (article 20 bis).
Habitat participatif – L'article 22 a été adopté sans modification remarquable.
Copropriétés dégradées - Les députés ont adopté pratiquement en l'état le volumineux chapitre consacré à la lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées. Dans la droite ligne des rapports de Claude Dilain, sénateur de la Seine-Saint-Denis, et de Dominique Braye, président de l'Anah, celui-ci réforme en profondeur toute la procédure et développe notamment les dispositifs de prévention et de sécurisation financières. Parmi les quelques amendements adoptés, l'un durcit les obligations du syndic, en prévoyant que la non réalisation de la "fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti" - l'une des innovations du texte en matière de prévention - vaut motif de révocation du syndic (article 25). Le syndic devra également remettre cette fiche - sorte de carte d'identité de la copropriété - à tout copropriétaire qui en fait la demande, sous peine de pénalité financière (idem). Dans le même esprit, un autre amendement prévoit que les acquéreurs d'un lot de copropriété se verront remettre une notice d'information relative aux droits et aux obligations des copropriétaires, ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat. Le modèle de cette notice sera fixé par arrêté ministériel (idem).Via un amendement du groupe EELV, le développement durable fait son entrée dans le redressement des copropriétés en difficulté, puisque le fonds de prévoyance créé par le projet de loi - une innovation majeure du texte - pourra aussi financer des travaux de rénovation énergétique et de réduction des gaz à effet de serre (article 26). Autres amendements importants, déposés par le rapporteur : l'Assemblée a aligné le régime des opérations de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national sur celui des OIN (opérations d'intérêt national), tandis que le préfet, le maire ou le président de l'EPCI disposeront des mêmes pouvoirs et outils pour reloger des personnes concernées par une opération de requalification que pour une opération de relogement dans le cadre de l'habitat indigne (article 31).
Autres dispositifs concernant l'habitat indigne - Dans le cadre de la requalification des centres bourgs ruraux, d'autres amendements faciliteraient la mise en œuvre de la procédure d'abandon manifeste (après l'article 36) et réduiraient les délais laissés à l'expertise (article 37). Dans le même esprit, le nouveau texte clarifie et renforce les possibilités de délégation des polices de l'insalubrité aux présidents d'EPCI et, lorsqu'un EPCI n'exerce pas ces compétences, le maire (d'une commune dotée d'un service communal d'hygiène et de santé) pourrait en demander la délégation (article 41).Enfin, "tout un cœur de ville peut se trouver abîmé à cause de l'indivision, qui est à l'origine de la présence de dents creuses et de maisons abandonnées, en raison de la difficulté qu'il y a à sortir de l'indivision, partout en France, mais particulièrement en outre-mer", a fait valoir Serge Letchimy, député PS de Martinique, en proposant que les indivisaires soient solidairement tenus du paiement des sommes résultant des mesures exécutées d'office. Amendement également adopté (après article 43).
Lutte contre les marchands de sommeil – Mathieu Hanotin, député PS de Seine-Saint-Denis, a proposé un nouveau dispositif permettant aux communes de lutter contre les marchands de sommeil : l'autorisation préalable de mise en location. "Cette autorisation permettrait réellement d'inverser la charge de la preuve et, avant que des locataires se trouvent en grande difficulté, de bloquer les locations elles-mêmes, ce qui faciliterait grandement l'exécution des travaux", a-t-il expliqué. Ce dispositif "n'a pas vocation à s'appliquer sur l'ensemble du territoire, mais constitue une faculté, une option à la disposition des communes. Il revient ensuite aux communes de déterminer un certain nombre de zones où elles appliqueront cette autorisation préalable de mise en location. Les zones concernées sont celles qui sont susceptibles d'abriter de nombreux logements insalubres" (après article 46 sexies).En complément de ce dispositif, la rapporteure Audrey Linkenheld a proposé un mécanisme similaire mais moins contraignant : il s'agit aussi d'une déclaration, qui cette fois ne serait pas préalable : elle devrait être faite au plus tard quinze jours après la conclusion d'un contrat de location. Les zones soumises à déclaration seraient délimitées par la collectivité, laquelle pourra ainsi être informée des logements mis en location. "La collectivité, bien informée, aura ainsi la possibilité, si elle le souhaite, d'effectuer une visite du bien mis en location", a présenté Audrey Linkenheld. Le défaut de déclaration serait sanctionné par une amende s'élevant au plus à 5.000 euros. Le produit de ces amendes serait versé à l'Anah (après article 46 sexies).Un amendement du rapporteur Daniel Goldberg avait auparavant été adopté, visant à faciliter la vérification par les notaires du casier judiciaire des associés d'une société acquérant un bien immobilier, en limitant cette vérification aux associés des sociétés civiles immobilières et des sociétés en nom collectif, car "ces sociétés sont celles fréquemment utilisées par les marchands de sommeil", avait défendu le rapporteur (article 42).Plusieurs amendements (article 43) touchent également à l'astreinte que le marchand de sommeil devrait payer, par jour de retard, pour non-exécution des mesures et travaux dans le délai prescrit. Un amendement du député martiniquais Serge Letchimy prévoit que le propriétaire de l'immeuble et l'exploitant du fonds de commerce sont solidairement tenus au paiement de cette astreinte. Un autre définit les conditions pour les astreintes concernant les parties communes de copropriétés. Un amendement des co-rapporteurs précise que l'application de l'astreinte ne libère pas l'autorité publique de son obligation d'exécuter d'office les travaux… A signaler qu'un amendement des députés UMP a été retenu, proposant que le produit de l'usufruit obtenu à la suite d'une condamnation est alloué à l'Etat et les sommes versées au budget de l'Anah (article 43).Envers les marchands de sommeil qui sévissent dans les cités pavillonnaires, un amendement du député Jean-Noël Carpentier (Val-d'Oise) expose que "les maires sont parfois démunis face aux divisions de biens, en particulier dans les zones pavillonnaires : ils ne disposent pas de l'outil juridique pour l'empêcher". "Il faudra dorénavant déclarer les travaux au préalable", propose-t-il dans un amendement qui a été adopté, permettant au maire d'exercer un contrôle "a priori" avant d'effectuer des travaux (nouvel article après l'article 46). 
Attribution des logements sociaux - Sur ce sujet, la loi renvoie l'essentiel aux textes d'application, qui seront élaborés après concertation. L'Assemblée a néanmoins adopté plusieurs amendements intéressants, comme celui facilitant la constitution d'un dossier de demande de logement social par une personne en instance de divorce mais ne disposant pas encore de la décision du juge (article 47). L'Union sociale pour l'habitat (USH) appréciera également qu'un amendement - auquel elle n'est sans doute pas étrangère - la charge de copiloter, avec l'Etat, le développement et la gestion du système national d'enregistrement et des procédures applicables au dépôt et au renouvellement des demandes (article 47).Enfin, un amendement prévoit que le produit du supplément de loyer de solidarité pourra être affecté au financement de remises sur le loyer acquitté par les locataires connaissant des difficultés économiques et sociales (article 47 bis nouveau).
Contrôle du logement social et CGLLS - Sur ce chapitre, l'Assemblée a adopté un seul amendement, mais de taille, puisqu'il réécrit entièrement l'article 48 consacré à la création de l'Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), fruit de la fusion future entre l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction (Anpeec) et la Mission interministérielle d'inspection du logement social (Miilos). Les dispositions relatives à la Caisse de garantie du logement locatif social n'ont pas fait, en revanche, l'objet d'amendements significatifs.
Modernisation des dispositions relatives aux organismes HLM - Peu de novations non plus sur ce chapitre, si ce n'est des amendements renforçant le rôle des communes ou des EPCI (sous forme de prise en compte de leur avis) dans les décisions d'investissement des opérateurs. 
Jean-Noël Escudié / PCA et Valérie Liquet